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“今年一直很火，我们十一假期已经满房了。”计划带全家来北京旅游的南京游客左文，原计划体验一下城市民宿，没想到被房东告知，她相中的房型已经售罄了。随着旅游市场的快速恢复，这几年鲜有声音的城市民宿市场也开始有了声量。OTA数据显示，十一假期热门城市民宿预订量比2019年同期翻番。但记者发现，订单上涨的同时，也传出了“北京居民楼里的‘灰色民宿’为何还在开”的质疑声。城市民宿的范畴里包含短租住房，目前，北京市对短租住房按区域实行差异化管理，审核程序非常严格。城市民宿在什么情况下可以开在居民楼里？在居民、住宿者、房东、平台业者心中，城市民宿理想的状态究竟什么样？
核心区最严
对于民宿经营者文昭来说，在北京东城区开一家城市民宿是一件需要谨慎再谨慎的事情。审批程序是一道很高的门槛。总结下来就是要有经营一家宾馆所需的所有资质，其中，公安机关签发的特种行业许可证是最核心的“通关”文件。除此之外，还要有租房合同、房屋业主授权书、治安责任保证书等。“我们从出设计图开始就不断跟卫生、消防、公安等部门进行沟通。”
文昭的民宿在OTA上的点评分是4.9分（满分5分），哪怕是在9月平时也常有满房的时候。在谈到运营体会时，她只用了4个字：“小心翼翼。”因为在多部门的严格监管下，稍有不慎就会面临“关停”的风险。
北京的东、西城区均属于首都功能核心区。按照北京市发布的《关于规范管理短租住房的通知》，这一区内禁止经营短租住房，那么为何还会有城市民宿出现？
记者注意到，通知对短租住房作了解释，是指利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。而文昭的民宿所在的楼宇并非住宅楼，而是具有商业性质的产权房，不在被禁止的范围内。记者在OTA上搜索发现，这一区域上线的，大多是商业楼盘中的公寓房，或是独栋四合院。不过，相对于北京其他区域来说，房源数量明显少了不少。
这几天，家住北京朝阳区的里卡总在小区看见拖着行李的陌生人进进出出，从他们一脸茫然跟路人打听“几号楼怎么走”的神情中可以判断出，是外来投宿的。登录OTA平台、进入民宿频道、输入小区名称……里卡惊讶地发现，她所在小区及周边居然有4811套民宿，而她居住的这栋楼里就有几套，目前已经有不少房源在十一假期售罄了。
“开了这么多民宿，为何我们毫不知情？它们合规吗？”里卡在小区业主群里把她的疑惑提了出来，很多居民也有相同的疑问。在他们看来，被称为“短租住房最严监管”的通知实施后，即便是在非核心区域，城市民宿也不是想开就能开的，尤其是在居民楼里。比如，通知明确，在允许经营短租住房的区域，想要做城市民宿得符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。
小区物业工作人员在群里解释道：“小区是有相关管理规约的。如果不合规，我们将不出具任何材料。此外，民宿还得符合房屋建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件并书面告知小区物业服务企业，同时，若房屋属于出租房，须取得出租住房业主的书面同意等。这些必备材料一共6项被称为北京民宿‘六证’，缺一不可。”但对于“小区的所有城市民宿是否都合规”的问题，工作人员却含糊其词，因为，他们不是产品上线前的最终“把关人”。
“民宿一般是在OTA平台交易的，上线前的资格审核谁来把关？”里卡追问道。得到的答复是：根据通知，互联网平台被赋予了资质核验责任。“平台真能做到逐一审核吗？”里卡尝试以房东的身份，在某OTA上注册民宿，她在填写资料的过程中发现，只有“六证”齐全才能提交成功。直到这一刻，里卡才觉得安心些。“毕竟是自己生活的地方，如果有不合规的业态长期在身边存在，怎么能放心？”里卡坦言。
里卡的担忧不无道理。记者发现，在严格监管下，依然有城市民宿房东浑水摸鱼，比如不通过OTA上线房源，而是在其他社交平台上用“帖子”的形式进行交易。也有业者透露，一部分房东干脆付费将房屋交给托管机构运作上线，让他们用一个合规房的材料，连带周围其他房源一起“通关”。这就让一些城市民宿游走于“三无”地带。
利益有冲突
前段时间，小红书上“国庆住我家”的帖子火了，甚至登上了各大热搜榜。记者注意到，北京这样的“邀约”也有不少，有的房主将自己的房间一租就是整7天。随着帖子走红的是关于“这种住宿方式是否可行”的讨论。大部分的观点认为：“自家住房随意租给游客居住需谨慎。”北京市中闻律师事务所律师曹安迪告诉记者，根据《中华人民共和国民法典》，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
一家开在居民楼里的小小民宿却能牵涉到居民、住宿者、房东、平台等多方利益。从目前来看，他们之间存在着不小的矛盾。
记者在对北京不同区域的几位小区居民进行采访时，认为只要符合相关规定，就可以与城市民宿共享空间的占半数以上，但仍有40％的受访者表示坚决抵制。“安全是非常大的一个隐患，然后是噪音以及扰乱小区秩序等问题的存在。”家住海淀区的王言说。也有居民坦言，自己所居住的小区已在入口处贴出“拒绝民宿破坏小区安宁”的标牌。
这部分居民的反应是否过激？上周四记者在某OTA上预订了一家开在国贸附近封闭式小区里的城市民宿，在住客身份核验上就发现了“一人登记可以多人入住”的纰漏。问题的根源在于从预订到退房，所有程序都是线上完成的，房东并未按照相关规定面对面核验住宿者的身份信息，只是让记者通过微信上传身份证正面照，至于这张身份证照片是不是记者本人，房东并不关心，更别说记者究竟带了几个人入住。正如居民所担忧的，如果房东不把好住客的身份核验关，后果难以想象。
住宿者也有他们的烦恼。有游客向记者直言，住城市民宿很像开盲盒，品质好坏凭运气。这一点记者在此次探访中深有体会。暂且不提民宿淋浴房蓬头里的水垢、沙发套上的污渍和泛黄发硬的毛巾，当记者打开衣柜时，发现还有上一位住客留下的两包外卖残余，那股经过发酵后的恶臭味令人窒息……而房东只是简单道歉称清洁阿姨不够仔细，直到记者提出要向平台投诉，才予以退款。这样的民宿一间夜的价格是432元，并不比周边经济型酒店低。
当然，也有做得好的城市民宿。文昭经营的民宿，就配备了足够的员工进行三班倒，参照酒店的标准，做好客人入住前后的各项事宜，核对住客身份信息、维护房屋设施设备、确保环境整洁卫生是其中重要的工作。“但是这需要很高的运维成本，如果不是公司化运营连锁品牌，很难做到收支平衡。”文昭坦言。
北京门头沟区民宿一隅 王玮 摄
一位曾经做过城市民宿的房东告诉记者，短租看似比长租收益高不少，那是因为很多人只算了租赁、装修、一次性消耗品这几方面的成本，却忽略了参照酒店住宿标准来计算的运维成本，尤其是入住登记、一客一清洁和布草洗涤等产生的人工费用。为了节省这部分的成本，很多房东选择“只出租、不管理”，自己做客服，一切工作在线上解决，小时工负责房屋打扫，做成什么样全凭自觉。
可是这样的“无服务”怎么可能留住客人？不少住宿者明确表示，只要有一次糟糕的入住体验，下次一定不会再选择这家民宿，甚至打消住城市民宿的念头。
“现在也有不少房东意识到，房源哪怕在平台上形成一个客诉，就会对流量获取产生致命影响。他们开始愿意为房屋的干净卫生付出更多经费，甚至将保洁阿姨的绩效与消费者点评进行绑定。”有OTA民宿板块的负责人观察到。
“其实最矛盾的是平台。既希望平台的房源数量达到峰值，又担心不合规的民宿混进来后，连累平台受到处罚，失信于消费者。”有业者一针见血。但在她看来，这几方的利益冲突并非不可调和。
宜疏不宜堵
“尽管监管越来越严，但城市民宿依然存在亟须解决的问题，我们真的需要这一业态的存在吗？”对于这一问题，多数受访者的答案是肯定的。
“城市民宿是住宿市场供给的有益补充，能够有效缓解高峰时段的住宿需求。”北京第二外国语学院旅游科学学院教授李彬说，属于共享住宿的城市民宿，在对住宿资源再优化、再配置方面起到了积极的作用。
在首都经济贸易大学旅游研究中心主任蔡红看来，城市民宿不仅可以满足需求更多元的消费者，也是打开一座城市的方式之一，甚至可以让旅游者愿意走进当地菜市场，感受烟火气，获得更加独特的旅行体验。
“我们去重庆、武汉旅行的时候也会选择入住位置好、设计好、服务好的城市民宿，了解当地人的生活方式。”家住北京通州区的纭七柒说，“因此，我们并不是非要城市民宿从身边消失，而是希望它的存在可以给居民足够的安全感。”
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“居民想要的是安全和安宁；住宿者需要的是舒适和卫生；房东希望的是获得高收益的同时，少些投诉。”在北京某小区经营城市民宿的房东宋先生看来，让各方满意的途径，除了严管，还有供给方的自律和规范经营。“好的邻里关系是处出来的。我们不仅‘六证’齐全，还坚持面对面核验入住者身份信息，在接到订单后就下功夫、深沟通，引导住宿者尊重邻居生活习惯，文明住宿。我们甚至主动询问邻居，是否有需要改善的地方，久而久之周围的居民也不再排斥我们了。”宋先生说，“另外，OTA平台也在引导我们尝试服务的标准化，因为这是赢得客人好口碑的关键。”
“现在不少小区既有居民楼，也有商住两用楼。如果城市民宿可以集中在居民较少的商住两用楼，或者独栋区域，这样互不打扰的效果可能会更好，也不至于因为房源过于分散，而疏于管理。”家住大型社区的北京市民武女士建议道。
对此，北京联合大学旅游学院在线旅游研究中心主任杨彦锋表示认同。他举例，在成都就有不少城市民宿是在商业楼宇中运营的，既解决了这些商业楼宇的空置问题，也提高了城市空间的使用效率。“此外，城市民宿存在的一些安全问题，可以利用信息化技术解决，比如人脸识别、无线监控、双码联网等已经是非常成熟的技术了。”
记者了解到，目前全国多个城市针对城市民宿推出了安全从业监督管理码。“苏安码”就是江苏省公安厅针对网约房做的一套治安管理监督系统，任何一套房源想要做短租或者长租业务，就必须申请“苏安码”，一旦申请通过，这套房源就能够在市场上进行合法经营活动。房源的管理系统会和监管系统对接，和酒店一样，消费者入住城市民宿的身份信息会及时传递到公安部门，便于对流动人口监管。今年以来，不少城市开始学习和借鉴这一模式。
“城市民宿主要触及的监管红线就是流动人口管理。由此可见，各地城市管理者对于如何监管城市民宿这个新业态，在逻辑和思路上越来越清晰。”有业者分析。
8月3日，公安部发布了《公安机关服务保障高质量发展26条措施》，其中第21条明确，对新业态、新模式坚持监管规范和促进发展并重，促进共享经济、网约房、民宿、电竞酒店、剧本娱乐经营场所、智能网联汽车等新经济健康发展。
“对于城市民宿的管理宜疏不宜堵，不是简单把门槛提高，就能把握得更好。把口堵上只能解决一方面的问题，但可能又会带来一些新的问题。城市民宿虽然经过了一段时间的发展，但仍属于新业态，所以要更好地权衡它的发展利弊，用包容态度解决好矛盾，用更科学的方法，引导城市民宿提高服务标准，创造主客共享的良好环境。”李彬建议。