近日，国家文物局印发《关于鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用的意见》（以下简称《意见》），提出社会力量按照相关要求，可利用文物建筑开办民宿、客栈、茶社等。此消息一出，有业者认为民宿、客栈的开发建设或将迎来新机遇。但也有业者提醒，在有历史的老民居、老建筑里开民宿、客栈早有人尝试，从他们的实践经验来看，这不是一件轻易就能做好的事，开办此类民宿需要把握的关键点有很多。
□ 本报首席记者 王玮
还原“语境”显本色
“如果想要了解客家人的生活，不住一次土楼是不行的……”在上海一家建筑设计公司任职的笑笑特意把假期安排在了位于福建漳州塔下村的青普土楼文化行馆。这家客栈的特别之处在于它是由稻孙楼、文选楼、耀东楼三座方形土楼改造而成的，进入客栈，首先看到的就是由这三座土楼围合成的庭院。“它们连成‘曲尺形’，互为犄角之势，能看出是为了互相照应，便于守御。”笑笑站在庭院仔细琢磨，并将所见所闻记录下来。在她看来，有历史的老民居、老建筑是最能体现在地文化的作品，毕竟当年为了建造这些宅院，主人们大多是倾其所有，把自己的智慧、财富以及对家乡的情感都倾注于此。
住下来，才能真正品味那时那景。
距今已有200多年历史的稻孙楼，两侧狭窄的楼梯，中间古老的水井，还有古朴的壁柜和门窗等，都是当年的旧物，经过修复，光泽依旧。走进文选楼，门边便是已经复原的椿米碓子，那是当时客家人做糍粑、米粿等点心的工具，如今客栈的师傅还常常用它来做糍粑，做的时候香气四溢，引得客人们总想要亲手试一试。这也许就是在有历史的老民居、老建筑里做民宿客栈的意义，修旧如旧显本色是第一要义。
“我们最大程度还原建筑当时的‘语境’。”在青普旅游文化发展有限公司品牌中心总监李俏云看来，“修旧如旧”不过简单一句，背后却是一套很大的工程。“这里每个房间的梁柱都请古建专家进行了精准修复，并排除虫洞；全部的瓦片逐一编号，做好防水保温处理后，再依照编号逐一复原；已经坍塌的夯土墙，严格遵循过去的夯土技术，土壤经两个月发酵，最大程度还原土楼的原有立面。我们是在完成土楼修复的基础上再叠加度假住宿产品的。”李俏云说。
每一栋文物建筑都有其独特的文化底蕴。在很多人眼里，大理喜洲是充满文艺气息的古镇，老舍先生曾在《滇行短记》中称赞过它。在这里可以见到不少白族建筑群落，走进位于喜洲市坪街的行者上居·喜洲乡居度假别院，便到了大理喜洲传奇商人董澄农曾经的家。西洋风格的室内装饰元素搭配白族的传统建筑方式，依然是董老先生当年修建此宅院的风格。厢房、照壁、走马转角楼组合而成的院落，是喜洲民国时期的建筑代表作，如今已焕发新生。
读喜洲志史、访董家后人、学习白族建筑文化、延请古建筑修缮专家、挑选当地工艺匠人……行者上居酒店管理有限公司董事长王广斌告诉记者，他们用了4年时间，终于还原了这座传统宅院本来的面貌。“我们要完全忠实于老建筑本来的样貌，并对建筑内外大量具有重要价值及不可再生的白族建筑艺术品加以保护和传承。”就这样，那些埋在厚厚石灰下的题额、壁画、楹联、浮雕一一得以重现。
采访中，王广斌跟记者提到了一个修复原则——可逆原则。所谓可逆就是目前宅院里所有的现代化装修均可拆除，如果有一天这里不是客栈了，卸下粉黛后，这栋宅子依然毫发无损。“为了实现这一点，我们在原有房间里面再造了一个空间，离开原本的墙体、屋顶、里面大约有10—20厘米。”王广斌介绍道。其中所需投入的人力、物力、财力可想而知。
这些业者始终把保护放在第一位，费尽心力也要还原建筑的原本魅力，甚至不惜花费三四年的功夫去打磨、去雕琢，这是记者此次采访中最大的感触。正如柒竹品牌运营经理谢文静在与记者分享柒竹·西湖明月楼的设计时反复强调的：“我们采取‘一楼一策’的方式进行建筑的功能重塑与场景更新，在改造时不想过分体现当下流行的网红风，而是尽可能让软装也要与建筑及其历史调性保持和谐统一。”
也有业者提醒，好的建筑设计如同美酒，历久弥香，但是，如果有业者抱有侥幸心理，在开发过程中为图省事造成文物建筑风貌、结构、特定文化印迹的改变甚至破坏，便会引起一些文物保护意识较强的消费者不满，届时这些民宿客栈要面对的可能就不只是舆论危机了。
落地生根并不易
“有历史的老民居、老建筑，尤其是文物建筑的开发利用需要严格遵循相关规定和要求，尽管《意见》提出可按照相关要求利用文物建筑开办民宿、客栈，但在具体执行中，一些地方对于民宿、客栈涉及消防、特种经营许可等方面的申报、审核机制尚不完善，利用文物建筑开办民宿、客栈的前置审批环节将更为复杂。”从四川大学旅游学院教授李原的提醒中，不难体会到，在这类老建筑中落地旅游住宿项目并不容易。
也有业者向记者透露，这类民宿、客栈往往都涉及到建筑本身的结构安全、使用寿命以及防火等各方面问题，所以在各项手续的办理上审核程序非常严格，甚至需要在建设前就提交消防方案等，稍有不慎还将面临设计整改。
但这未必是最难的，理顺业主和邻里关系也是其中一关。
“土楼是集群型建筑，一幢土楼一般有60多户居民。改造前，我们需要跟三幢楼的近200户业主逐一签协议，征得他们同意后方能动工。而塔下村的大部分居民都已外出生活，有的已旅居海外多年，因此我们‘磨’了很久才把这项工作完成，其中的难度可想而知。”李俏云说。
然而这还不是最麻烦的，还有客栈业者甚至为了公共用地的划分不得不与邻居对簿公堂。虽然矛盾最终得以解决，但是前后花费了近一年的时间。“我们要铺设污水处理设备、高压电设备，如果这块国有土地的纠纷不处理好，整个宅子就无法运营，这官司不得不打。”客栈业者无奈地说。
当然，高额投资也为入局者竖起了一道门槛。一方面业者需要最大程度还原建筑的原始风貌，另一方面民宿、客栈需要充分满足现代人对于高品质生活的需求。那么，这就需要做好隐蔽工程，但这些客人看不见的“敲敲打打”往往要花费投资者上千万元。
“改造老宅院这类建筑中，做好隔音这样的细节工程是很有必要的，尤其是木质结构的建筑，于是我们在客房地板上铺设了5层隔音材料，墙壁用了7层。只有把这些细节做到位了，才能满足客人对私密性、舒适度的要求。”王广斌说。
李俏云向记者坦言，土楼的建筑结构其实不太适合现代人居住，为此，他们重新做了一系列的改建，新风系统、污水处理系统等基建层面的投资占到整个投资的70%。
“这些都是在不破坏建筑肌理的情况下做的。”这是采访中几位业者最常提到的一句话。为此他们从不轻易让管网穿墙而过，而是把原建筑上的石头松下来，装好管网再安回去。他们也不忍让浴缸等大件用具破门而入，甚至动用了吊车一点点将它们挪进了卫生间。
“功夫是必须要下的，不能将就也不能省。”王广斌说，因为这是给接下来民宿、客栈的运维打下良好的基础。这些工程做到位了不仅可以节省日常维护的成本，也能给客人的体验加分。对于这样一个项目来说，最理想的就是设计者、建造者和运营者三位合一。前期改造工作如果不够专业，投入没有到位的话便会后患无穷。
由此可见，在有历史的老建筑落地民宿、客栈，不仅需要高投入还需要专业性。但是，投资者也很清楚，这些文物建筑都是稀缺资源，如果做好了，运维合理，附加值也会很高。于是，开业后锅碗瓢盆的寻常日子也成了真正的挑战。
几位业者都意识到，一个建筑复原得再好，再具有设计独特性，客人一般打卡1—2次也就达成心愿了，不可能再来数次，但是对于民宿、客栈来说，复购率是相当重要的。
“要让他们被当地的烟火气所感染。”李俏云告诉记者，青普土楼文化行馆这个项目已经盈利了，而且目前的入住率达到了90%以上。客家人一路从中原迁徙至闽南深山，在此繁衍生息，他们的生活习俗一直是人们想探究的。行馆的工作人员将制作客家酸柑茶、娘酒、糍粑、禾米饭的手艺教给客人，再叠加一系列亲近自然、感受生活美学的活动，让住在这里的客人白天邂逅自然美景，感受人文气息，甚至做土楼版的“李子柒”，夜晚则用夜宴、萤火虫、露天电影等将度假氛围拉满。
“在老宅院里居住是卖点，但体味建筑里的文化和烟火气才是最诱人的。”在谢文静看来，这更考验民宿、客栈业者如何在不寻常的建筑里呈现给客人不一样的体验。
入局经营需理性
从实践者的经验中，可以看到利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑开办民宿、客栈的美好和艰难，一些投资者也在谨慎思考，若要入局还需要注意哪些事项？
小猪民宿CEO王连涛在与多位投资人交流后向记者分享道，《意见》的发出的确为民宿业发展提供了更多想象空间，实践证明民宿、客栈在地化、场景化、生活化的特质可以很好地帮助文物建筑活起来，让游客和在地文化产生更深的连接。但想要入局的投资者也要清醒地意识到，文物建筑的多样性和复杂性给民宿业态融合提出了更高的要求，并非所有文物建筑都和民宿场景适配。此外，将此类建筑改造成民宿，不仅需要解决居住舒适等功能性问题，还要避免只有单一住宿功能的问题，要兼顾文化保护传承和游客体验丰富性，让游客住在老建筑中，可以触摸过往、感知历史。
“利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑开办民宿、客栈的确有资源独特性的优势，但是并不等于可以不去考虑其他因素。”北京第二外国语学院文化和旅游政策法规中心副主任王天星提醒，比如，我国的文物建筑有很多分布在区县，文物建筑本身的品质以及所具有的文化含金量都需要进一步考量。
此外，在开办民宿之前，投资者一定要认真做市场调研，包括交通的便利性，周边资源的丰富性、自然环境的优越性以及当地文化的底蕴，每年接待游客的数量等都是需要考虑的因素。而且从运营民宿、客栈的角度来讲，市场发展空间和让文物建筑全面焕发出新光彩同样重要。因此，该区域的旅游住宿资源是否可以形成特色民宿、客栈集群，是否可以深化文化建筑的内涵挖掘，衍生出文创产品等，都需要反复考量。
“利用文物建筑更需要专业性。首先，根据相关法规规定，文化建筑的修缮、改造等相关工作必须由具有专门资质的公司进行，还必须经过相应级别的部门审批和备案，因而改造成本、时间成本、精力成本等相应都会增大。其次，文物建筑的改建者有可能对旅游住宿业的相关设施设备、空间布局、流线设计等专业要求不一定熟悉，这需要投资者花费更大精力和经费来磨合与试错。再次，文物建筑对消防、建筑风貌、建筑结构、周边空间具有更严格的要求与规定，是民宿、客栈必须遵循的，这也要求投资者具有相关专业化知识。因此，利用文物建筑开发民宿、客栈对投资者提出了更高的要求。”李原分析道。
“从把握文物建筑的保护和开发两者平衡的关系来讲，投资人不仅要熟悉建筑本身的修缮，还要多和当地的文物保护部门进行沟通，防止出现严重失误。”王天星进一步提醒道，利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑来开办民宿、客栈，首先是要让建筑本身焕发新生。这一点在任何时候都不能忽略。
此类民宿、客栈运维时的人才队伍建设也相当重要。王广斌告诉记者：“我们的运营成本中，人员薪资成本是最高的。但这是一支高效率的运营团队，他们让开在老宅院里的客栈开业一年多来，在OTA等平台的网评分一直保持在4.9分（满分5分）。”李俏云同样认为，在运营此类民宿、客栈时，人是最重要的。他们贴心不贴身的服务，也是让客人一来再来的重要原因，因此，保持团队的稳定十分关键。
在李原看来，民宿、客栈是讲究个性特色、品味故事的旅游住宿产品，可以利用有历史的老民居、老建筑，甚至是文物建筑开发民宿、客栈，无疑是对其文化性、场景性、体验性、品牌性的提升，赋予民宿经营强有力的支撑。但对大多数投资者而言依然会存在一个观望、试探的过程。因为从开办条件、投资规模、经营风险、投资与成本间的有效关系等角度分析，利用文物建筑固然对民宿体验感具有提升价值，但没有金刚钻，别揽瓷器活，需要慎之又慎。
