□ 曹燕

7月初，国家发改委公布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。在《通知》中，试点行业由之前的六大类扩容至九大类，新增了能源基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域（含水利设施、景区资产）三大类。《通知》中提出的可开展REITs试点的自然景区主要是指306个5A级景区和《世界遗产名录》上所列入的56个自然文化遗产。具有较强的范围限定。

公募REITs将对旅游行业产生怎样的影响，景区如何利用好这一创新金融手段实现高质量发展？多位旅游业、金融业人士表达了他们的观点。

迎来利好

公募REITs在我国还是新生事物。《国家十四五年规划纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》发布，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

一位金融业内人士表示，相较此前私募属性的类REITs产品，公募REITs强制分红且比例较高，面向广泛的投资者，资产收益及流动性更优。另一方面，在经济快速发展的过程中，我国形成了大量的存量资产，据不完全统计，1995年至2019年间，我国基础设施投资近150万亿元。通过基础设施REITs盘活当前的存量资产，有利于引入新资金，加大新型基础设施建设，促进内需扩大，促进“双循环”的顺利构建。

今年6月，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，中国基础设施公募REITs试点实现了“从0到1”的突破，REITs市场发展开始迈入探索规模化、高质量发展的新阶段。

景区REITs，就是将基础资产收益分割成小份的收益凭证或收益债券卖给特定投资人进行融资，融来的资金用于景区的基础设施和公共服务建设并获取可持续收益，按融资契约将这些收益分配给不同等级的投资人（债券购买人）。通过这种方式，散户也能参与景区投资并分享中国旅游经济的红利，这是景区REITs的亮点所在。

位于旅游产业链条上游的景区属于重资产，其开发需要投资金额大、投入周期长，对融资有巨大需求。在华侨城旅游投资集团副总裁吴彤看来，《通知》将5A级景区资产纳入基础设施REITs试点范围，对文旅行业发展是个重大利好，顺应了市场需要和行业诉求，非常及时。基础设施REITs有望成为文旅行业重要的权益型融资工具。

破局所在

吴彤表示：“REITs有一个重要的特性，它要求现金流以及现金流的稳定性。目前来看，景区门票最有可能通过REITs的方式撬动类金融化的融资，这在一定程度上可以把原有无法证券化的一些景区资产和价值等进行变现，并形成长期稳定的收益，使各方利益都得到保障。”

吴彤解释说，景区资产的证券化一直面临三大问题：景区权属问题、估值问题、门票定价问题。在他看来，引入REITs以后，可能会产生一个“破局”效应。长期以来，国家在门票的金融化这件事情上，口子一直收得非常紧。因为景区门票整体收入体现的不仅仅是基础设施的投建，还包括自然、历史文化资源的变现。“景区REITs有可能在旅游景区投资重但门票收入不允许金融化之间，架起一座桥梁。”

“创建5A级景区的投资，经常是一次性投入，后续改造、升级，再追加投资建设很难。另外，目前景区的基础设施、经营项目的资本转化率低，这是我们遇到的挑战。”景域驴妈妈集团副总裁、中国主题公园研究院副院长任国才去过很多城市考察文旅项目，有感而发。

在任国才看来，过去5A级景区中公益性设施和商业化业态的边界比较模糊，通过REITs的方式和金融的手段，促使景区对原来的资产进行重新确权、评估，加快信用等级的评定，把原来的模糊的收益变成可预期、可量化的收益，这对旅游行业的健康非常有价值，也促使旅游投资走向专业化。

此外，在5A级景区和自然文化遗产之外，任国才建议把国家级旅游度假区的基础设施也纳入REITs范围。

着眼未来

金融是经济的血液，资本市场的初心就是要服务实体经济。财信证券有限责任公司债券融资北京部总经理、中国产业基金发展联盟副秘书长朱建军认为，REITs正是立足金融市场的初心，着眼长期的正确之事。

对社会资本而言，景区基建资金回收时间长、单体体量大、退出很难；基础设施建设资本金来源长期渠道单一，只能依靠地方财政。朱建军说，依靠举借债务获取资金虽然相对容易，但整体杠杆已上升到很高水平。公募REITs的推出一定程度上可解决以上痛点，为地方政府减轻财政压力建立长效机制。REITs是强权益属性、脱钩“主体信用”、没有刚性还本付息，要投资REITs必须要判断资产质量与运营水平，这也有助于形成价值投资与优质资产的互相促进。

吴彤认为，REITs通过公开透明的现金分派率指标，创造性地引入了后评价机制，能够有效推动运营方管理精细化。通过REITs这个契机，专业运营团队能够深度介到旅游资源的整体开发、投资、建设、运营、金融服务等过程，旅游景区比较沉闷的情况会被专业企业“激活”。

根据《通知》的规定，目前对发行公募REITs的主要门槛为：项目运营时间原则上不低于3年；现金流投资回报良好，近3年保持盈利或经营性现金流为正；项目营收来源稳定、合理且分散；未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；发行项目当期目标不动产净值原则上不低于10亿元。朱建军认为，REITs项目的基本条件是要有可预期的、稳定的未来收益流。“打铁还需自身硬，景区需要打造IP，聚焦自身发展的长期价值。”

中国社会科学院旅游研究中心主任宋瑞表达了“对REITs发展前景的审慎乐观”。REITs引入我国时间较短，而旅游景区的融资问题、门票问题、运营问题、二次消费问题，又是一系列老问题。这个新事物能不能解决景区这些老问题？宋瑞认为，“一定程度能够解决”。REITs丰富了景区的融资渠道，引导景区的评价更规范，促进行业分工；从更深层次而言，REITs有助于发挥市场在资源配置中的决定性作用。