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汤家山村紧邻桃花源风景名胜区,近年来,由于农民大批外出务工,宅基地空置率达10%,空房率高达70%。该村紧紧抓住承担全省农宅合作社改革试点机遇,大胆探索农宅合作社改革“135模式”,即搭建一个平台、推行三种模式、强化五类保障,进一步激活资源禀赋,盘活农民闲置资产,持续促进农民增收,有效发展村集体经济,实现了从“闲房子”到“钱袋子”的精彩蝶变。

2019年,归园居农宅专业合作社“送客入村”年佣金15万元,全村人均纯收入达2.3万元,村集体增收30多万元,被评为湖南省农业集聚发展村、湖南省级美丽乡村示范村、中国美丽休闲乡村。全省美丽乡村现场会在汤家山村召开。

搭建一个平台,把沉睡资源化零为整

汤家山村成立常德市归园居农宅乡村旅游专业合作社,由村民民主选举理事长、理事、监事等,制定合作社章程、宅地流转制度、监督评级机制等一系列的操作办法,自愿入社农户24家,发展入社经营户13家。按照房屋闲置、建房资格闲置、宅基地闲置三类情况,汤家山村对全村农宅情况进行了全面核查,并建立了农宅动态信息库,查实全村共有闲置房屋16户、闲置建房资格35户、闲置宅基地12户、一户多宅的25户、可复耕的60户,总面积2.19万平方米,统筹全村闲置资源,完成了乡村旅游健身游步道及多条旅游线路,与土流网签订了战略合作协议,组建了公益性质的闲置农房流转平台,搭建社会化服务体系。

推行三种模式,让沉睡资源物尽其用

以农宅所有权、资格权、使用权“三权分置”为突破口,2018年12月,汤家山村在全省率先颁发了第一本农村宅基地“三权分置”权证。依托归园居农宅合作社,汤家山村推出三种模式:

一是鼓励有意愿的自主经营。合作社统一开展品牌推广、统一分配客源、统一提供公共服务,鼓励全村原著村民依托自有农房院落发展民宿、餐饮等,允许返乡下乡人员和当地农民合作,打造健康养生基地、艺术创作中心、田园综合体等乡村旅游特色示范点。首批入社成员户李娇从广州辞职回乡,开起了“山泉农家”擂茶馆,每年接待游客上万人次,年经营收入30万元。

二是鼓励有资源的委托租赁。合作社单独、或与专业营运公司、民间资本合作,租赁村内闲置农房,实施标准化改造,规范了标示标牌,做好外观美化和屋内装修,发展休闲度假、养老养生、餐饮住宿等产业。社员向建香、瞿丕生、刘雨娥等把自家闲置农宅委托租赁给归园居合作社,签订了10年流转协议,可获得租金6万多元。合作社将3户闲置农房出租给市自行车协会、足球协会等,打造青少年活动营地,每年收取租金2万元。

三是鼓励有资格的集中流转。落实宅基地集体所有权,维护农户依法取得的宅基地使用权,合作社以支付租金的形式统一收储有资质但暂未建房的资格权,由合作社实施集中开发。目前,已明确可流转的建房资格29个,共5660平方米。共流转8户社员闲置宅基地资格,合作社用于集中打造擂茶文化博物馆和花溪谷主题民宿,与农户签订了20年的流转协议,每户村民可获得租金收益4万多元。

强化五类支撑,为沉睡资源保驾护航

一是强化政策支撑。制定出台《关于加快推进汤家山村农宅合作社试点改革的实施方案》《汤家山农宅合作社改革推进会备忘录》等文件,出台了汤家山村新建房、改建房、翻新房管理办法及工作流程,明确农村闲置房屋界定的使用条件、租赁建设条件,规范流转交易的合同条款及合同调解程序。

二是强化资金支撑。统筹安排农宅改革专项基金,整合到村的乡村振兴资金,集中财力推进农宅改革项目。实施以奖代投,开展了闲置农房激活示范户评选,对激活闲置农房成效明显的企业和个人进行奖补,对接农商银行开发了全省第一个“农宅贷”金融产品,2020年8月发放了全省第一笔农宅贷资金12万元。

三是强化力量支撑。以归园居合作社为载体,引进专业营运公司深度合作,充分发挥党员带头作用,大力推介“共享桃花源”,面向全社会招募“共享人”,全村有200多人回村创业,返乡人员赶超外出打工人数。

四是强化市场支撑。对接桃花源旅游业态需求,配套各类投资优惠政策,广泛发布招商信息,印发了“我在桃花源里有个家”招商手册,开展线上线下活动拓展市场,对接旅行社100多家,定期举办“送客入村”“下乡看房团”“民宿体验营”“乡村美拍赛”等活动,年游客接待量超过10万人次。

五是强化利益支撑。把流转到合作社的村集体资产、上级投资等折股量化、分配到人,实现一人一股、全民参股,确保群众有保底收益。同时,充分发挥村民主体作用,鼓励农户以土地、资金、人工等入股,享受合作社的经营项目分红,允许农户采取租赁、抵押、入股等方式流转交易闲置农房,确保多投多得、多劳多得。探索宅基地复垦入市,2019年,整合54户空闲宅基地指标实施土地开发,生成了土地指标入市出让。

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