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“租售并举”,酒店式长租公寓快速崛起

时间:2017-09-28 来源:中国旅游报 作者:陈静

插画/鲍冠龙

  近日,住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。记者从在京举办的AHF第十届国际酒店投资峰会上获悉,在国家相关政策的鼓励下,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势,租赁市场正迎来新一轮黄金发展期。在此背景下,融入酒店式管理的长租公寓作为一种新兴的住宿业态,正在全国各地快速崛起。

  长租公寓获追捧

  不靠谱的中介、奇葩的房东,找不到合租对象不得不与陌生人合租……很多到大城市打拼的年轻人在租房时可能都会触及到以上“痛点”。而正是基于以上痛点,近年来,一种以“集中式长期租赁”为特点的长租公寓在各大城市蓬勃兴起。一般而言,长租公寓运营者通过将整栋楼宇统一改装分割、装修设计并配备“拎包入住”的设施和管家服务等,直接服务租客,试图解决租房者常常遭遇的临时清退、随意涨租、虚假房源等问题。在这一业态发展过程中,融入酒店式管理和服务的长租公寓备受市场青睐。

  这类酒店式长租公寓通常选在交通便利或邻近办公楼的区域,配置齐全的家具电器,拥有智能门锁、烟感喷淋、24小时监控系统等与专业酒店管理相同水准的安全设施。有些还辟出公共区域设立影音室、咖啡吧、健身房等共用服务设施,此外还提供专人维护、专人保洁及代订餐、代收快递等服务。魔方公寓就是近几年涌现出来的一个实例。

  魔方公寓所属的魔方生活服务集团成立于2009年,目前已覆盖200多个城市,拥有200多家门店,3万多个房间。“我们的公寓月租金在3000-6000元,主要面向年龄在22到35岁的白领,还有一些创业者和差旅人士,他们的收入在8000元到2万元之间。近几年,我们发现客户呈现越来越年轻化的趋势,22至28岁的人群比例不断上升,说明90后、95后正成为租住公寓的主流群体。”魔方生活服务集团CEO柳佳说。

  据了解,相比一般酒店,酒店式长租公寓具有更低的投资额、更少的人员配置、较低的空置率、更短的投资回报周期。柳佳表示,长租公寓跟日租型酒店有很大区别。其平均间夜价格比酒店价格要低,但出租率很高且稳定,所花成本比酒店也要低,因此GOP(净利润)较高。目前,我们的产品出租率都在95%以上,很受市场青睐。”

  杭州东方网升科技股份有限公司迈点网副总裁丁晓宇说,“类似于魔方公寓的业态还有很多,它们在国内迅速成长,已被很多投资者、金融机构、酒店集团、创业者、传统中介机构关注。”据了解,近几年,除了魔方公寓,长租公寓市场已涌现出湾流、YOU+、自如等颇具知名度的企业。一些酒店集团也进行了介入,比如,如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等。不少房地产企业也开始探索“开发—租赁”模式。据了解,全国排名前30位的开发商中,已有60%以上选择进军长租公寓市场。旭辉、万科、碧桂园、远洋都已加速进军这一市场。

  多种因素助推发展

  长租公寓之所以能迅速兴起,与国家政策鼓励密切相关。

  2016年,国务院办公厅下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,就发展长租市场提出了多条措施。例如,鼓励企业开展住房租赁业务,鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按居民标准执行等。

  今年以来,各地也密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。广东1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台,用于收购或长期租赁库存商品房等。北京在今年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。上海近日也为加快培育和发展住房租赁市场出台新规,旨在扭转长期以来房地产市场“重购轻租”的结构性问题,引导新市民将住房租赁作为重要的居住和生活方式,构建超大城市租赁宜居生活。

  前不久,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门,联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。九部委还选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。目前,广州等城市已允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气价格标准。佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外,还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。

  长租公寓迅速兴起的另一个原因,是消费迭代、新兴需求的增长和地产物业的增值需求。会上,YOU+国际青年社区创始人刘洋讲述了他的7年创业史。他感慨地说,几乎所有的大学生毕业之后来到大城市,都进入合租状态,几人共用一个卫生间,没有自己独立的生活空间,这样的生活不是他们想要的。“房子虽然是租来的,但生活却是自己的。随着他们收入的提高,他们更渴望租住独立的生活空间、有更好的生活品质。我最初做这个产品时,把一个楼做了一百多间房,排队租住的要上千人,得到了很多人的热捧。而在产品规模化的过程中,很多废旧物业也被盘活。”

  恺信亚洲管理集团2006年介入中高端长租公寓领域,目前在全国一二线城市有50个项目。绿地、华侨城、万科、融创都是其合作伙伴。恺信亚洲管理集团区域经理郑泽豪表示,在上海,其公寓出租率都在95%以上。“除了世界500强等大公司的高管租住我们的公寓,近几年一些有改善型租赁需求的人也来租住。比如,很多年轻人把自己的房子租出去,在离工作地点近的地方租住我们的公寓,通过置换空间来寻求舒适的居住环境、低时间成本的出行和高品质的生活,现在这样的群体正越来越多。”

  另外,对于地产商而言,公寓容易做服务溢价。“如果一个公寓的运营团队能把一个破旧的楼装修成非常有品质的物业,吸引有品质的人入住,就能带来非常好的现金流。对业主而言,能实现物业增值。”远洋集团客户服务业事业部、远顶公寓公司副总经理贺国鑫说。

  “长期持有物业并把利润最大化,已成为地产商做中高端酒店式长租公寓的主要理由。”逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕说。

  市场潜力无限

  总部位于新加坡的雅诗阁目前在中国拥有超过1.8万套的公寓。雅诗阁中国业务拓展与资产管理副总裁郭冲认为,中国的长租公寓市场非常大,他们在密切关注中国各个城市推出的相应政策。

  “过去很多外国人租住高端公寓,但现在越来越多的中国人在租住,这寓示着中国市场存在着非常大的潜力和机会。”第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司公寓管理部董事康茵莉认为,中国的白领青年会因工作原因在不同的城市之间迁移,对酒店式长租公寓的需求正越来越大。“我们已在天津布局了一家专门针对年轻人的小型公寓,租金每月5000—18000元,设有很多年轻人喜欢的公共空间。”

  黄锦硕表示,随着中国经济的蓬勃发展,中国很多公司的高管会不断增加,将成为高端酒店式长租公寓的主要客源。而未来5—10年,租住中端酒店式长租公寓的人将会是日益增长的年轻群体,潜力巨大到无法估计。

  租住公寓的新兴年轻群体将有什么样的需求?魔方生活服务集团为他们做了一个画像。“他们身处异地、怀揣梦想,在公寓里既喜欢孤单,又热衷狂欢,个人居住空间需要独立私密,社交平台则需要多元化。当然,他们最关心的还是安全和舒适。”柳佳表示,魔方公寓正在按照这些需求,聚焦租住本质,做“公寓+”打造租住生活生态圈。比如,“公寓+办公”“公寓+餐饮”“公寓+健身”“公寓+出行”等。“通过我们的APP,客人可以很便利地去周边吃饭、健身,或直接约私教上门授课。而每天早上,出门就能看见码放整齐的摩拜等共享单车,公寓还专门安装充电桩,停放分时租赁的电动汽车。”

  碧桂园凤悦公寓管理公司总经理陈显刚表示,目前碧桂园旗下的公寓主要做三个板块,一是在北上广深做长租公寓,二是在景区周边做度假产品,三是在大健康领域做养老公寓产品。“中国市场的确很大,需要做好市场细分。”

责任编辑:付爽(实习生)
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